Vendiste tu casa, obtuviste una ganancia y ahora quieres usar ese dinero para construirte una nueva vivienda desde cero. La buena noticia es que Hacienda tiene previsto que no pagues IRPF por esa ganancia si reinviertes el dinero en tu nueva vivienda habitual. La mala: hay plazos estrictos, requisitos concretos y una pila de documentos que más vale no perder. Aquí te lo explicamos todo sin rodeos.

¿En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual?

Cuando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia, en principio deberías tributar por ella en la declaración de la renta. Sin embargo, la ley permite que esa ganancia quede exenta de IRPF si cumples una condición básica: reinvertir el dinero obtenido en la compra o construcción de una nueva vivienda habitual.

Esto está recogido en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, y se aplica tanto si compras una vivienda ya construida como si decides autopromovertela, es decir, construirla tú mismo contratando arquitecto, constructora, etc.

Eso sí, hay un matiz importante: si solo reinviertes una parte del dinero obtenido, la exención se aplica de forma proporcional. No es todo o nada, pero cuanto más reinviertas, más te ahorras.

¿Qué se considera “vivienda habitual” a estos efectos?

Aquí viene una de las dudas más frecuentes: ¿y si llevaba tiempo sin vivir en esa casa porque me fui a otra ciudad por trabajo?

La norma tiene en cuenta esto. A efectos de la exención, se considera que estás vendiendo tu vivienda habitual si esa vivienda lo fue en algún momento dentro de los dos años anteriores a la venta. Es decir, no es obligatorio que estés viviendo allí el día que firmas ante notario.

Dicho esto, tendrás que poder acreditarlo. No basta con decirlo: Hacienda puede pedir pruebas de que efectivamente esa vivienda fue tu residencia habitual. Aquí entran en juego el padrón, facturas de suministros, extractos bancarios con domicilio… El padrón por sí solo no es suficiente.

Y hay otro elemento fundamental que conviene revisar antes de asumir que la normativa aplicable es la estatal: si eres contribuyente del País Vasco o Navarra, tributas por normativa foral, que puede tener sus propias reglas. Siempre hay que confirmar cuál es tu residencia fiscal antes de aplicar nada.

Plazos clave si vendes y quieres construirte una nueva vivienda

Si la venta se produjo el 16 de enero de 2025, los plazos que aplica la normativa estatal del IRPF son los siguientes:

  • Plazo para reinvertir: tienes hasta el 16 de enero de 2027 para destinar el dinero a la construcción de la nueva vivienda. La reinversión puede hacerse de una sola vez o de forma progresiva (pagos parciales a constructora, arquitecto, materiales…). Lo importante es que ese dinero se gaste en la obra antes de esa fecha.
  • Plazo para terminar la obra: las obras deben finalizar en un máximo de cuatro años contados desde la fecha del primer pago que hagas como reinversión, no desde la venta. Si el primer pago lo haces en marzo de 2025, tienes hasta marzo de 2029 para terminar.
  • Plazo para entrar a vivir: una vez terminada la obra, tienes 12 meses para ocupar la vivienda de forma efectiva y permanente y que pase a ser tu residencia habitual.

Resumiendo: primero reinviertes el dinero (antes de enero de 2027), luego terminas la obra (en un máximo de cuatro años desde el primer pago) y luego entras a vivir (en los 12 meses siguientes a la finalización).

¿En qué gastos puedes usar el dinero de la venta?

No todo vale. Solo computan como reinversión los gastos que estén directamente relacionados con la construcción de la nueva vivienda. Estos son algunos de los que sí se pueden incluir:

  • Compra del terreno donde vas a construir.
  • Ejecución material de la obra.
  • Honorarios de arquitecto y arquitecto técnico.
  • Dirección facultativa y coordinación de seguridad.
  • Estudios geotécnicos.
  • Licencias urbanísticas y tasas municipales vinculadas a la obra.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
  • Instalaciones fijas: electricidad, fontanería, climatización, aerotermia, energía solar integrada y similares.

Y esto es lo que no cuenta como reinversión:

  • Muebles, electrodomésticos y decoración en general.
  • Cualquier gasto que no esté ligado directamente a la construcción del inmueble.

Ejemplo práctico

Marcos vendió su piso en Cantabria el 16 de enero de 2025 por una ganancia de 80.000 euros. Quiere construirse una casa en León. En marzo de 2025 compra el terreno y paga los primeros honorarios al arquitecto: ese es su primer pago como reinversión. A partir de ahí tiene cuatro años para terminar la obra (hasta marzo de 2029) y 12 meses más para instalarse. Mientras tanto, debe destinar los 80.000 euros a gastos de construcción antes del 16 de enero de 2027 para que toda la ganancia quede exenta. Guarda cada factura, cada transferencia y cada certificación de obra. Si en 2027 solo ha reinvertido 60.000 euros, la exención será proporcional a esa cantidad.

Consejos prácticos

  1. Confirma tu normativa aplicable. Si has tributado por normativa foral (País Vasco, Navarra), consulta con un asesor si te aplica la normativa estatal o la foral, porque los requisitos pueden diferir.
  2. Guarda absolutamente todo. Escritura de venta, justificantes de cobro, extractos bancarios, facturas de constructora, técnicos y materiales, certificaciones de obra, licencias y escritura de declaración de obra nueva.
  3. Usa una cuenta bancaria específica. Si canalizas el dinero de la venta y los pagos de la construcción por una misma cuenta, la trazabilidad es mucho más fácil de demostrar ante Hacienda.
  4. No te olvides del empadronamiento. Cuando te instales en la nueva vivienda, empadrónate enseguida y complementa con otros documentos: suministros, extractos bancarios con la nueva dirección, etc. El padrón solo no es suficiente.
  5. Comunícalo en tu declaración. En la renta del año de la venta deberás indicar que aplicas la exención por reinversión. Si no lo haces correctamente, puede haber problemas aunque luego cumplas los plazos.

Conclusión

La exención por reinversión en vivienda habitual es una oportunidad real de ahorro fiscal cuando vendes tu casa y quieres construirte una nueva. Pero tiene sus reglas: plazos para reinvertir, plazos para terminar la obra, plazos para entrar a vivir y una lista de gastos que sí y gastos que no. Si lo tienes todo claro y documentado, Hacienda no debería ponerte ningún problema. Si hay cualquier duda sobre si tu situación concreta cumple los requisitos, lo más sensato es consultarlo antes de presentar la declaración, no después.

Resumen rápido

  • La ganancia por vender tu vivienda habitual puede quedar exenta de IRPF si reinviertes en una nueva.
  • La casa vendida debe haber sido tu vivienda habitual en algún momento de los dos años anteriores a la venta.
  • Si vendiste el 16/01/2025, tienes hasta el 16/01/2027 para reinvertir el dinero en la construcción.
  • La obra debe terminarse en un máximo de cuatro años desde el primer pago como reinversión.
  • Tienes 12 meses desde que terminas la obra para instalarte como vivienda habitual.
  • Solo cuentan gastos directamente vinculados a la construcción: terreno, obra, técnicos, licencias e instalaciones fijas.
  • Guarda toda la documentación: facturas, transferencias, escrituras, certificaciones y licencias.
  • Si tributas por normativa foral, consulta antes: las reglas pueden ser distintas.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si no reinvierto todo el dinero, solo una parte?

La exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida. Si obtuviste 80.000 euros y solo reinviertes 40.000, la mitad de la ganancia quedará exenta y por la otra mitad sí tendrás que tributar.

¿El plazo de dos años para reinvertir empieza desde la firma del notario?

Sí, el plazo de dos años para destinar el dinero a la construcción se cuenta desde la fecha de transmisión, es decir, desde la firma de la escritura de compraventa.

¿Y el plazo de cuatro años para terminar la obra, desde cuándo se cuenta?

Desde la fecha en que realizas el primer pago que tiene la consideración de reinversión, no desde la venta. Por eso conviene no retrasar ese primer desembolso más de lo necesario.

¿Puedo usar el dinero para comprar el terreno donde voy a construir?

Sí, la adquisición del terreno donde se va a edificar la nueva vivienda habitual puede formar parte del importe reinvertido, siempre que se realice dentro del plazo reglamentario.

¿Qué pasa si no termino la obra en cuatro años?

En ese caso, en principio perderías el derecho a la exención y tendrías que regularizar tu situación con Hacienda, incluyendo los intereses de demora correspondientes. Existen supuestos excepcionales de prórroga, pero no se conceden de forma automática. Si prevés que no vas a llegar a tiempo, consulta cuanto antes.

¿Esto me lo gestiona EcomSolutions?

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