Tienes una sociedad que es propietaria de varios pisos y los alquila. Parece sencillo: entra dinero por los arrendamientos y ya está. Pero cuando llegas a la parte fiscal te das cuenta de que hay más preguntas que respuestas. ¿Es tu sociedad una entidad patrimonial? ¿Qué impuestos paga? ¿Qué pasa si tienes la gestión externalizada? Vamos a ordenarlo todo para que lo entiendas sin necesidad de un diccionario jurídico.

¿Qué es una sociedad patrimonial y cuándo aplica a tu caso?

Una sociedad se considera entidad patrimonial cuando más de la mitad de su activo no está vinculado a una actividad económica real. Y aquí es donde surge la primera duda: ¿alquilar pisos cuenta como actividad económica?

La respuesta de Hacienda es clara pero tiene matices. Para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades, la ley exige que la sociedad cuente con al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa. Sin ese empleado, el arrendamiento no tiene, en principio, la consideración de actividad económica.

Esto tiene una consecuencia directa: si tu sociedad no tiene ese empleado, probablemente sea calificada como entidad patrimonial. Y eso afecta a varias cosas que veremos a continuación.

¿Y si tengo la gestión externalizada? ¿No cuenta?

Esta es la pregunta que más confunde. Muchas sociedades contratan una empresa de gestión inmobiliaria que se encarga de todo: buscar inquilinos, cobrar rentas, gestionar incidencias, llevar la contabilidad… Parece actividad económica, ¿verdad?

Pues la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a esto en varias consultas vinculantes y la conclusión es bastante tajante: externalizar la gestión no equivale a tener un empleado propio. Aunque la empresa externa tenga medios materiales y humanos, eso no suple el requisito legal de una persona contratada directamente por la sociedad.

Dicho de otro modo: que otra empresa trabaje para ti no convierte tu actividad de arrendamiento en actividad económica a ojos de Hacienda.

Obligaciones fiscales: qué impuestos paga tu sociedad

Ser calificada como entidad patrimonial no significa que tu sociedad tribute de forma diferente o especial. Lo que ocurre es que tributa por las normas generales del Impuesto sobre Sociedades, igual que cualquier otra sociedad, pero sin poder acceder a incentivos fiscales reservados a empresas que sí desarrollan una actividad económica.

Estas son las principales obligaciones fiscales a tener en cuenta:

  • Impuesto sobre Sociedades: debes declarar los ingresos por arrendamiento y tributar por ellos según las reglas generales del impuesto.
  • Deducibilidad de gastos: puedes deducir los gastos vinculados a los inmuebles (mantenimiento, suministros, tributos, intereses, gastos de adquisición…), pero siempre que estén contabilizados, respondan a operaciones reales, estén correlacionados con los ingresos y cuentes con la documentación que lo justifique.
  • Retenciones sobre las rentas: si los arrendamientos están sujetos a retención, la base de cálculo es la renta arrendaticia íntegra. No se incluyen en esa base los gastos repercutidos al inquilino por consumos o servicios individualizados.
  • Régimen especial de arrendamiento de viviendas: no se aplica de forma automática por tener varios pisos en alquiler. Tiene requisitos propios, entre ellos que exista actividad económica arrendaticia, y no toda sociedad los cumple.

Obligaciones contables: qué tienes que registrar y conservar

Ser una entidad patrimonial no te libra de llevar una contabilidad ordenada y completa. Todo lo contrario: Hacienda puede revisar tus gastos deducidos, y si no tienes documentación que los justifique, los perderás.

Lo mínimo que debes tener controlado:

  • Ingresos y gastos desglosados por cada inmueble.
  • Facturas y justificantes de todos los gastos que deduces.
  • Contratos de arrendamiento actualizados.
  • Registro de cobros y pagos.
  • Movimientos patrimoniales y deudas de la sociedad.

Que tengas la contabilidad o la gestión externalizada no te exime de responsabilidad. La sociedad sigue siendo la obligada a que todo esté bien registrado y justificado.

Obligaciones societarias: lo que no cambia por ser patrimonial

La calificación fiscal como entidad patrimonial no altera tus obligaciones como sociedad. Sigues siendo una persona jurídica con todas sus consecuencias:

  • Debes mantener los libros contables y las cuentas anuales.
  • Tienes que documentar y formalizar los acuerdos societarios que correspondan.
  • Las obligaciones mercantiles ordinarias siguen vigentes.

No ser una empresa activa no te convierte en una comunidad de bienes ni elimina ninguna de estas obligaciones. La sociedad sigue siendo sociedad a todos los efectos.

Ejemplo práctico

Imagina una sociedad constituida hace unos años que tiene diez pisos en alquiler. Para gestionarlo todo, firma un contrato con una empresa especializada que busca inquilinos, cobra las rentas, gestiona las incidencias y lleva la contabilidad. La sociedad no tiene ningún trabajador propio en nómina.

Hacienda analiza la situación y concluye que, dado que no hay un empleado con contrato laboral y jornada completa contratado por la propia sociedad, el arrendamiento no tiene la consideración de actividad económica. La sociedad queda calificada como entidad patrimonial y tributa por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, sin acceso a los incentivos reservados a empresas con actividad económica. Puede deducir los gastos vinculados a los inmuebles, pero deberá justificar cada uno de ellos con documentación suficiente.

Consejos prácticos

  1. Revisa si tienes o no un empleado propio: ese es el criterio clave para determinar si tu arrendamiento se considera actividad económica. Si no lo tienes, asume que probablemente tu sociedad es patrimonial.
  2. No confundas gestión externalizada con empleado propio: contratar una empresa de gestión no cumple el requisito legal. Son cosas distintas.
  3. Documenta todos los gastos que quieras deducir: factura, justificante, vinculación con el inmueble y registro contable. Sin eso, Hacienda puede no admitirlos.
  4. No asumas que puedes aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas: tiene requisitos específicos que no siempre se cumplen. Consulta antes de aplicarlo.
  5. Mantén la contabilidad al día aunque externalices: la responsabilidad sigue siendo de la sociedad, no de quien la gestiona.
  6. Si tienes dudas sobre la retención aplicable: recuerda que la base no incluye los gastos repercutidos al inquilino por servicios o consumos propios.

Conclusión

Tener una sociedad con pisos en alquiler es más complejo fiscalmente de lo que parece. La clave está en si tienes o no un empleado propio, porque eso determina si tu actividad se considera económica o no, y de ahí se derivan muchas otras consecuencias: qué incentivos puedes aplicar, qué régimen fiscal te corresponde y qué gastos puedes deducir. Lo que sí es seguro es que las obligaciones contables y societarias existen siempre, independientemente de cómo te clasifique Hacienda. Si tienes dudas sobre tu situación concreta, lo más sensato es consultarlo con alguien que conozca bien el Impuesto sobre Sociedades.

Resumen rápido

  • Una sociedad que alquila inmuebles puede ser calificada como entidad patrimonial si no tiene un empleado con contrato laboral y jornada completa.
  • Externalizar la gestión no equivale a tener ese empleado a ojos de Hacienda.
  • La sociedad tributa por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, sin regímenes especiales automáticos.
  • Los gastos son deducibles, pero deben estar justificados y correctamente contabilizados.
  • Las obligaciones contables y societarias se mantienen aunque la sociedad sea patrimonial.
  • El régimen especial de arrendamiento de viviendas tiene requisitos propios y no aplica de forma automática.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Mi sociedad es patrimonial por el hecho de tener pisos en alquiler?

No necesariamente. Lo determinante es si más de la mitad de tu activo no está afecto a una actividad económica. Y para que el arrendamiento cuente como actividad económica, necesitas tener al menos un empleado propio con contrato laboral y jornada completa. Si no lo tienes, lo más probable es que sí seas calificada como entidad patrimonial.

¿Qué diferencia hay entre ser o no ser entidad patrimonial en términos de impuestos?

La diferencia principal es que como entidad patrimonial no puedes acceder a ciertos incentivos fiscales reservados a empresas con actividad económica. Pero sigues tributando por el Impuesto sobre Sociedades con las reglas generales, no por un régimen especial negativo. Puedes seguir deduciendo gastos si están bien justificados.

Tengo una empresa que lo gestiona todo, ¿no vale eso como actividad económica?

No según el criterio de la DGT. Hacienda ha aclarado en varias consultas que contratar una empresa externa de gestión, aunque sea muy completa, no sustituye el requisito de tener un empleado propio con contrato laboral y jornada completa. Son dos cosas distintas.

¿Puedo aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas?

Solo si cumples los requisitos específicos de ese régimen, entre ellos que la actividad de arrendamiento tenga la consideración de actividad económica. Si tu sociedad es patrimonial porque no tiene ese empleado, no podrás acceder a ese régimen especial de forma directa. Consúltalo con un asesor antes de aplicarlo.

¿Qué gastos puedo deducir en el Impuesto sobre Sociedades?

Los gastos vinculados a los inmuebles: mantenimiento, suministros, tributos, intereses, gastos de adquisición, entre otros. El requisito es que estén contabilizados, respondan a operaciones reales, estén correlacionados con los ingresos y cuentes con la documentación justificativa. Sin esa justificación, Hacienda puede rechazarlos.

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