Imagina que heredas una casa de tus padres, pero tu padre falleció hace más de veinte años y tu madre falleció hace dos. Firmas una única escritura de herencia y poco después vendes el inmueble. ¿Cómo lo declaras en el IRPF? ¿Tienes una sola fecha de adquisición o dos? ¿El tiempo transcurrido desde 2003 te beneficia de alguna forma? Este es uno de esos casos en los que el papeleo parece sencillo —una casa, una venta— pero fiscalmente esconde bastantes matices. Te lo explicamos sin rodeos.

El punto de partida: ¿qué es una ganancia o pérdida patrimonial?

Cuando vendes un bien, Hacienda compara lo que obtuviste por la venta con lo que te costó adquirirlo. Si vendiste por más, hay una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. Si vendiste por menos, hay una pérdida patrimonial que, en determinadas condiciones, puede compensarse con otras ganancias.

La fórmula básica es:

  • Valor de transmisión: lo que cobras por la venta, menos los gastos e impuestos que pagas como vendedor.
  • Valor de adquisición: lo que se declaró al heredar, más los gastos e impuestos que se pagaron en su momento (como el Impuesto sobre Sucesiones).

La diferencia entre ambos es tu ganancia o pérdida. Hasta aquí, sencillo. El lío viene cuando el bien procede de dos herencias distintas.

Dos fallecimientos, dos fechas de adquisición: así lo ve Hacienda

Aunque firmes una única escritura de herencia, si el inmueble proviene de dos herencias diferentes —la de tu padre y la de tu madre, por ejemplo—, fiscalmente hay dos adquisiciones distintas.

¿Por qué? Porque en la ley se establece que los efectos de aceptar una herencia se retrotraen al momento del fallecimiento del causante. Es decir, lo que heredas de tu padre se considera adquirido el día que él murió, y lo que heredas de tu madre, el día que ella murió. Que lo formalices todo junto años después no cambia nada a efectos fiscales.

La Dirección General de Tributos ha confirmado este criterio en varias consultas vinculantes. Una sola escritura no borra las fechas originales ni crea una nueva adquisición.

En la práctica, esto significa que debes:

  • Identificar qué porcentaje del inmueble proviene de cada herencia.
  • Asignar a cada parte su propia fecha de adquisición.
  • Calcular la ganancia o pérdida de cada parte por separado.

¿Y el valor de adquisición? ¿Se puede actualizar el de 2003?

Buena pregunta, y la respuesta es no. Aunque parezca lógico que el valor de lo que heredaste en 2003 debería actualizarse con el tiempo para reflejar la inflación, la normativa del IRPF no contempla esa actualización para transmisiones actuales.

Existieron en su día unos coeficientes de actualización —para transmisiones realizadas en años concretos como 2007 o 2014—, pero esos coeficientes estaban vinculados exclusivamente a esos ejercicios. No se pueden aplicar a una venta realizada ahora.

Tampoco aplican los llamados coeficientes de abatimiento, que reducen la ganancia en bienes adquiridos antes de 1995. En este caso, ninguna de las dos herencias es anterior a esa fecha, así que ese régimen transitorio queda fuera.

En resumen: el valor de adquisición es el que se declaró en su momento en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos inherentes. Sin actualizaciones.

Ejemplo práctico

Tu padre falleció el 30 de marzo de 2003 y tu madre el 30 de agosto de 2023. Mediante escritura de adjudicación de herencia firmada el 20 de marzo de 2024, te adjudican íntegramente una vivienda valorada en 100.000 euros. En 2025 la vendes por 90.000 euros.

Fiscalmente tienes dos adquisiciones: una parte del inmueble adquirida en 2003 y otra en 2023. El valor total de adquisición es 100.000 euros, distribuido entre ambas cuotas según los porcentajes de cada herencia. El valor de transmisión es 90.000 euros.

Sin gastos adicionales ni ajustes, la variación patrimonial total sería una pérdida de 10.000 euros (90.000 – 100.000). Esa pérdida se calcula por separado para cada cuota: si ambas son iguales, 5.000 euros de pérdida por cada parte. El tiempo transcurrido desde 2003 no modifica el importe nominal de la pérdida ni actualiza el valor de adquisición.

Para el cálculo definitivo hay que conocer exactamente los porcentajes de cada herencia y los gastos e impuestos satisfechos en cada una de ellas.

Consejos prácticos

  1. Localiza la documentación de cada herencia por separado. Necesitarás las escrituras o liquidaciones del Impuesto sobre Sucesiones de cada fallecimiento para conocer el valor que se declaró en cada momento.
  2. Suma los gastos inherentes a cada adquisición. Los honorarios de notaría, registro y lo pagado por el Impuesto sobre Sucesiones en cada herencia se suman al valor de adquisición correspondiente y reducen la ganancia —o aumentan la pérdida—.
  3. No olvides los gastos de la venta. Comisiones de agencia inmobiliaria, plusvalía municipal y otros gastos como notaría o registro que pagues como vendedor reducen el valor de transmisión.
  4. Calcula cada cuota hereditaria por separado. Aunque el resultado final sea una pérdida global, Hacienda espera que el desglose refleje cada adquisición de forma diferenciada.
  5. No asumas que una pérdida patrimonial se pierde. Una pérdida en la venta de un inmueble puede compensarse con ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro años siguientes, dentro de ciertos límites. Merece la pena estudiarlo.

Conclusión

Vender una vivienda heredada de dos personas que fallecieron en fechas distintas no es lo mismo que vender un bien con una sola fecha de adquisición. Aunque la adjudicación se haga en un único acto y con una única escritura, Hacienda distingue las partes según cada herencia, con sus propias fechas y sus propios valores. El valor de 2003 no se actualiza, los coeficientes históricos no aplican, y el cálculo de la ganancia o pérdida debe hacerse cuota a cuota. Son matices que, si no se tienen en cuenta, pueden llevar a errores en la declaración de la renta —a favor o en contra del contribuyente—.

Resumen rápido

  • Una vivienda heredada de dos progenitores fallecidos en fechas distintas tiene dos fechas de adquisición, aunque la escritura sea única.
  • La fecha de adquisición es la del fallecimiento de cada causante, no la de la adjudicación formal.
  • El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones de cada herencia, más gastos inherentes.
  • No se puede actualizar el valor de adquisición de la parte más antigua mediante coeficientes históricos de inflación.
  • Los coeficientes de abatimiento no aplican si ninguna adquisición es anterior a 1995.
  • La ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición total, desglosada por cada cuota.
  • Los gastos de ambas herencias y de la venta afectan al resultado final y deben recogerse correctamente.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿La fecha de la escritura de adjudicación de herencia es la fecha de adquisición a efectos del IRPF?

No. La fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de la escritura. La aceptación de la herencia tiene efectos retroactivos al momento del fallecimiento. Esto está reconocido expresamente por la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes.

Si heredé en 2003, ¿me beneficio de alguna reducción por el tiempo transcurrido?

No en este caso. Las reducciones históricas —coeficientes de abatimiento— solo aplican a bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Si la herencia fue posterior a esa fecha, no hay reducción por antigüedad. Y los coeficientes de actualización monetaria que existieron en su día solo eran válidos para transmisiones realizadas en años concretos, no para ventas actuales.

¿Qué pasa si no sé exactamente qué porcentaje corresponde a cada herencia?

Hay que acudir a la documentación original de cada herencia: las escrituras, las liquidaciones del Impuesto sobre Sucesiones o cualquier documento que refleje la distribución de bienes. Si no dispones de esa información, un asesor fiscal puede ayudarte a reconstruirla. Es un paso imprescindible para calcular correctamente la ganancia o pérdida.

¿Una pérdida patrimonial en la venta de un inmueble sirve para algo en la declaración de la renta?

Sí. Las pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes pueden compensarse con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio. Si el saldo sigue siendo negativo, puedes compensarlo en los cuatro años siguientes, con ciertos límites. No es dinero que simplemente se evapore.

¿Tengo que hacer algo especial en la declaración de la renta para reflejar dos fechas de adquisición?

En la declaración debes desglosar la ganancia o pérdida correspondiente a cada cuota hereditaria, con sus propios valores y fechas. Si tienes dudas sobre cómo rellenarlo correctamente, lo más recomendable es que lo revise un asesor fiscal antes de presentarla.

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