Tienes residencia fiscal fuera de España, quieres comprar un piso en Madrid y ponerlo en alquiler. Suena sencillo, pero la fiscalidad te espera a la vuelta de la esquina con un impuesto que muy poca gente conoce antes de firmar ante notario: el IRNR, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Y lo que Hacienda te aplica como no residente tiene algunas diferencias importantes respecto a lo que pagaría alguien que vive aquí. Vamos a verlo sin rodeos.

¿Qué es el IRNR y a quién afecta?

El IRNR es el impuesto que grava las rentas que obtienen en España personas o entidades que no tienen aquí su residencia fiscal. Es decir: si vives en México, en Argentina o en cualquier otro país y tienes un piso en España del que cobras alquileres, esos ingresos tributan en España aunque tú no estés aquí.

La normativa que lo regula es el Real Decreto Legislativo 5/2004, y establece que cualquier ingreso generado en territorio español queda sometido a este impuesto. Eso incluye los alquileres de larga temporada, los alquileres turísticos y prácticamente cualquier rendimiento derivado de un inmueble situado aquí.

  • No importa dónde residas: si el inmueble está en España, los ingresos tributan aquí.
  • El convenio de doble imposición importa: si tu país tiene un convenio firmado con España, puede limitar o repartir la tributación entre ambos países.
  • El tipo general es del 24 % sobre los ingresos íntegros, en el caso de residentes en países fuera de la Unión Europea.

Lo que más sorprende: sin gastos deducibles para residentes fuera de la UE

Aquí está el punto que más duele. En España, cuando alguien residente aquí alquila un piso, puede restar los gastos —hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización— antes de calcular lo que paga a Hacienda. Pero si eres residente en un país fuera de la Unión Europea, como México, la cosa cambia.

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V2447-24, analizó el caso concreto de un residente mexicano con un inmueble arrendado en España y fue muy clara: la base imponible es el importe íntegro de los ingresos, sin deducir gastos ni aplicar las reducciones del IRPF. Es decir, si ingresas 30.000 euros anuales de alquiler, pagas el 24 % sobre esos 30.000 euros, no sobre el beneficio neto.

Esto significa que los intereses de la hipoteca, la amortización del inmueble y los gastos de gestión no reducen la factura fiscal del no residente procedente de un país fuera de la UE, al menos conforme al criterio actual de la DGT.

¿Y si alguien argumenta que sí puede deducir gastos?

En los últimos años han circulado interpretaciones que defienden la posibilidad de deducir gastos apoyándose en determinadas sentencias o criterios alternativos. Es un debate jurídico real, pero hay que entender bien el riesgo que implica.

La posición oficial y aplicativa de la AEAT es la que sigue la doctrina de la DGT. Mientras no exista un cambio doctrinal expreso o una resolución judicial firme que lo modifique de forma generalizada, aplicar deducciones de gastos cuando Hacienda ha dicho lo contrario supone asumir un riesgo elevado: una regularización posterior, más intereses de demora y, en su caso, una sanción.

  • La posición más segura frente a la AEAT es la que refleja la consulta vinculante DGT V2447-24.
  • Cualquier estrategia alternativa debe estar respaldada por asesoramiento jurídico especializado y con plena consciencia del riesgo.
  • Si tienes dudas sobre tu caso concreto, lo más prudente es consultarlo antes de presentar el impuesto.

¿Merece la pena comprar a través de una sociedad española?

Es una pregunta que se hacen muchos inversores no residentes. La respuesta corta es: depende del tamaño y el objetivo de la inversión.

Una sociedad española tributaría por el Impuesto sobre Sociedades y podría, en principio, deducir los gastos reales relacionados con la actividad, siempre que estén correctamente contabilizados, sean reales y estén correlacionados con los ingresos. Eso sí, crear y mantener una sociedad tiene costes fijos: contabilidad, presentación de cuentas, obligaciones mercantiles y fiscales recurrentes.

Además, hay un concepto clave que no puedes ignorar: la entidad patrimonial. Si la sociedad solo tiene un inmueble y no desarrolla una actividad económica real, Hacienda puede considerarla entidad patrimonial, con un régimen fiscal distinto y más restrictivo. Tener un piso arrendado no equivale automáticamente a tener una actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

Y si la sociedad reparte dividendos al socio residente en México, entra en juego una segunda capa de tributación, sujeta a la normativa española y al Convenio de Doble Imposición España-México.

En resumen: para una sola vivienda, la compra directa suele ser la opción más sencilla y segura. La sociedad solo tiene sentido real si el plan es acumular varios inmuebles, reinvertir los beneficios de forma continuada y construir una cartera de inversión a largo plazo.

Ejemplo práctico

Imagina que eres residente en México y compras un piso en Madrid. Lo alquilas y obtienes 30.000 euros anuales. Tienes gastos de unos 9.500 euros al año entre comunidad, IBI, seguro y reparaciones, más los intereses de la hipoteca. Como residente en un país fuera de la UE, Hacienda aplica el IRNR sobre los 30.000 euros íntegros, sin restar esos gastos. El tipo general del 24 % se aplica sobre el importe bruto. Eso cambia bastante los números respecto a lo que pagaría alguien residente en España por los mismos ingresos.

Consejos prácticos

  1. Calcula el impacto fiscal antes de comprar. El IRNR sobre ingresos íntegros puede cambiar mucho la rentabilidad real de la inversión. Hazlo con números reales antes de firmar.
  2. Guarda toda la documentación del alquiler. Contratos, recibos de pago, justificantes de gastos y periodos de ocupación. Son imprescindibles para demostrar la realidad de los ingresos ante Hacienda.
  3. Presenta el IRNR en los plazos correctos. Los rendimientos del alquiler deben declararse periódicamente. Los retrasos generan intereses y recargos.
  4. Comprueba si tu país tiene convenio con España. El convenio puede afectar al tipo aplicable y a cómo se elimina la doble imposición en tu país de residencia.
  5. Si piensas en una sociedad, analízalo bien antes. No abras una SL solo para “pagar menos”: evalúa costes, obligaciones y si realmente encaja con tu plan de inversión.
  6. Si vendes el inmueble en el futuro, recuerda la retención. El comprador deberá retener e ingresar a Hacienda un porcentaje de la venta como pago a cuenta de tu IRNR. Infórmate antes de vender.

Conclusión

Invertir en un inmueble en España siendo no residente es perfectamente legal y viable, pero la fiscalidad tiene particularidades que hay que conocer antes de tomar decisiones. El IRNR grava los ingresos del alquiler, y si resides fuera de la UE, la doctrina de la DGT es clara: tributa sobre el importe íntegro, sin deducción de gastos. Eso no significa que sea una mala inversión, pero sí que los cálculos de rentabilidad deben hacerse con esa realidad encima de la mesa. Y si tienes dudas sobre cómo aplica esto a tu situación concreta, lo más inteligente es hablarlo con alguien que conozca bien el IRNR y la fiscalidad internacional.

Resumen rápido

  • El IRNR grava en España los alquileres obtenidos por no residentes con inmuebles en territorio español.
  • Los residentes fuera de la UE tributan, según la DGT, sobre el importe íntegro de los ingresos, sin deducir gastos.
  • El tipo general aplicable es del 24 % sobre los ingresos brutos.
  • Los convenios de doble imposición pueden afectar al resultado final: comprueba si tu país tiene uno con España.
  • Comprar a través de una sociedad española puede tener sentido con varios inmuebles y reinversión real, pero no es la solución automática para uno solo.
  • Si vendes el inmueble siendo no residente, el comprador retendrá parte del precio como pago a cuenta de tu impuesto.
  • Antes de comprar, calcula la rentabilidad con el impacto fiscal real del IRNR incluido.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Tengo que declarar en España si soy no residente y alquilo un piso aquí?

Sí. Los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble situado en España están sujetos al IRNR con independencia de dónde residas. Debes presentar la declaración correspondiente ante la AEAT y pagar el impuesto en España.

¿Puedo deducir los gastos del alquiler si soy residente en México?

Conforme al criterio actual de la Dirección General de Tributos, los residentes en países fuera de la Unión Europea no pueden deducir los gastos al calcular la base imponible del IRNR. Tributan sobre el importe íntegro de los ingresos. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta con un especialista antes de presentar el impuesto.

¿Qué pasa si mi país tiene un convenio de doble imposición con España?

El convenio puede establecer límites a la tributación española o regular cómo se elimina la doble imposición en tu país de residencia. Cada convenio es distinto, así que conviene revisarlo o consultarlo con alguien especializado en fiscalidad internacional.

¿Es mejor comprar el piso a través de una sociedad española para pagar menos impuestos?

No siempre. Con un único inmueble, los costes de crear y mantener la sociedad suelen superar las ventajas fiscales. La sociedad puede tener sentido si el plan es invertir en varios inmuebles y reinvertir los beneficios a largo plazo, pero requiere un análisis detallado de tu situación concreta.

¿Qué ocurre cuando vendo el piso si soy no residente?

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor. Después, el vendedor debe presentar su declaración definitiva y puede compensar esa retención con la cuota resultante.

Si tienes un inmueble en España, estás pensando en comprar uno o simplemente quieres entender cómo afecta el IRNR a tu situación, en EcomSolutions te ayudamos a aclararlo todo sin tecnicismos. Somos Colaboradores Sociales de la AEAT y tramitamos directamente ante Hacienda en nombre de nuestros clientes. Cuéntanos tu caso y te orientamos sin compromiso.