Transmitir un bien heredado puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza fiscal si la herencia no se adjudicó formalmente ni se presentó el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en su momento. Esta situación es muy frecuente entre autónomos y pequeñas empresas que heredan locales, oficinas o inmuebles familiares y años después deciden venderlos.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF si no hay escritura de herencia ni documentación oficial del valor? ¿Qué fecha y qué valor debes declarar como “valor de adquisición”? En este artículo te explicamos, de forma clara y práctica, cómo resolver estas dudas según la normativa fiscal española y la doctrina administrativa más reciente.

Si eres autónomo, profesional o gestionas una pequeña empresa y te encuentras en esta situación, aquí aprenderás cómo actuar para evitar errores y sanciones, y cómo justificar correctamente el valor y la fecha de adquisición de un bien heredado no adjudicado.

Normativa aplicable: ¿Qué dice la ley sobre el valor y fecha de adquisición en herencias?

La regla general para calcular la ganancia patrimonial en la transmisión de bienes heredados está recogida en el artículo 36 de la Ley del IRPF. Esta norma establece que:

  • Adquisición a título lucrativo: Cuando la adquisición o transmisión es por herencia o donación, el valor de adquisición y transmisión se determina según las normas del ISD.
  • Valor de adquisición: Será el valor real del bien a efectos del ISD, sin que pueda superar el valor de mercado.
  • Fecha de adquisición: Es la del fallecimiento del causante, aunque la herencia se acepte y adjudique años después.

En resumen, aunque la herencia no se haya formalizado ni se haya presentado el ISD, la ley considera que el heredero adquiere el bien en el momento del fallecimiento del causante. Ese es el valor y la fecha que debes utilizar para calcular la ganancia patrimonial en tu IRPF.

Requisitos y condiciones para aplicar esta regla fiscal

Para aplicar correctamente esta normativa en tu declaración de IRPF, deben cumplirse varias condiciones:

  • Herencia a título lucrativo: El bien debe haberse adquirido por herencia, no por compraventa u otro negocio jurídico.
  • Fallecimiento previo: El causante debe haber fallecido antes de la transmisión del bien.
  • Adquisición en la fecha del fallecimiento: Aunque no se haya presentado el ISD ni adjudicado la herencia, la adquisición se entiende producida en la fecha del fallecimiento.
  • Valor de adquisición: Será el valor de mercado del bien en la fecha del fallecimiento, aunque no conste en documentos oficiales.

Este valor de mercado puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en derecho, como tasaciones, valores catastrales ajustados o informes periciales.

¿En qué situaciones puede haber problemas o errores fiscales?

La práctica demuestra que hay varias situaciones que pueden complicar la aplicación de esta regla y dar lugar a errores o conflictos con Hacienda:

  • Falta de documentación: Si no existe escritura de adjudicación ni se presentó el ISD, puede ser difícil acreditar la fecha y el valor de adquisición.
  • Catastro con titularidad posterior: Aunque el Catastro indique que eres titular desde una fecha posterior al fallecimiento, a efectos fiscales la fecha relevante es la del fallecimiento.
  • Valor de mercado discutido: La Agencia Tributaria puede cuestionar el valor de mercado declarado si no lo justificas adecuadamente.
  • Inmatriculación: Si el bien se inscribe por primera vez en el Registro de la Propiedad y no consta valor, tendrás que buscar pruebas alternativas del valor en la fecha del fallecimiento.

En todos estos casos, la clave está en poder justificar el valor y la fecha de adquisición con pruebas sólidas.

Ejemplo práctico

Supongamos el siguiente caso:

  • Un autónomo hereda un local comercial de su padre, fallecido en 1986.
  • No se presentó el ISD ni se adjudicó formalmente la herencia.
  • El Catastro le reconoce como titular desde 2012.
  • En 2025 vende el local por 200.000 euros.
  • El valor de mercado del local en 1986, según una tasación, era de 30.000 euros.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

  • Valor de adquisición: 30.000 euros (valor de mercado en 1986, fecha del fallecimiento).
  • Valor de transmisión: 200.000 euros (precio de venta en 2025).
  • Ganancia patrimonial: 200.000 – 30.000 = 170.000 euros.

Este importe es el que debe declararse en la base del ahorro del IRPF, aplicando los tipos correspondientes.

Consejos prácticos para autónomos y empresas

  1. Recopila pruebas del valor de mercado: Si no existe escritura de herencia ni ISD, consigue una tasación o documentación que acredite el valor del bien en la fecha del fallecimiento.
  2. No te fíes solo del Catastro: La fecha de titularidad catastral no es la relevante para Hacienda; lo importante es la fecha de fallecimiento del causante.
  3. Consulta a un asesor fiscal: Cada caso puede tener particularidades, especialmente si hay varios herederos o bienes no regularizados.
  4. Regulariza la situación: Si tienes bienes heredados sin adjudicar, formaliza la herencia cuanto antes para evitar problemas futuros.

Conclusión

La transmisión de bienes heredados cuya herencia no se adjudicó ni se presentó el ISD plantea dudas frecuentes sobre el valor y la fecha de adquisición a declarar en el IRPF. La normativa establece que el valor de adquisición es el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, aunque no conste en documentos oficiales, y la fecha de adquisición es también la del fallecimiento.

Es fundamental acreditar correctamente estos datos para evitar problemas con Hacienda y calcular bien la ganancia patrimonial. Si tienes dudas, consulta siempre con un profesional especializado.

Resumen rápido: Claves para declarar la transmisión de bienes heredados

  • Valor de adquisición: Valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante.
  • Fecha de adquisición: Fecha del fallecimiento, aunque la herencia se formalice después.
  • Pruebas: Es necesario acreditar el valor con tasaciones u otros medios.
  • No importa la fecha del Catastro: Lo relevante es el fallecimiento.
  • Consulta siempre a un profesional para evitar errores.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué ocurre si no puedo acreditar el valor de mercado en la fecha del fallecimiento?

Debes intentar conseguir una tasación retrospectiva o cualquier documento que justifique el valor en esa fecha. Si no lo haces, Hacienda puede estimar el valor y puede ser superior al real.

¿Puedo usar el valor catastral como valor de adquisición?

El valor catastral puede servir de referencia, pero lo correcto es el valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Es recomendable aportar una tasación.

¿Qué pasa si hay varios herederos y no se adjudicó la herencia?

Cada heredero debe declarar la parte proporcional que le corresponde, siempre tomando como fecha y valor de adquisición los del fallecimiento del causante.