El subarriendo de una vivienda a tu propia empresa es una situación cada vez más habitual entre autónomos y pequeños empresarios en España. Sin embargo, la fiscalidad de este tipo de operaciones genera muchas dudas: ¿quién debe practicar la retención? ¿Qué modelos hay que presentar ante Hacienda? ¿Qué ocurre si el inmueble se destina a alquiler turístico y no a vivienda de empleados?

Si te encuentras en esta situación, es fundamental conocer las obligaciones fiscales para evitar errores que puedan derivar en sanciones. En este artículo te explicamos, de manera clara y práctica, cómo funciona la retención en el subarriendo de viviendas entre particulares y sociedades, y qué debes tener en cuenta para cumplir correctamente con la normativa tributaria.

Normativa fiscal aplicable al subarriendo de viviendas entre particulares y empresas

La fiscalidad del alquiler y subarriendo de viviendas depende de quiénes sean las partes implicadas y del uso que se le dé al inmueble. Es importante distinguir entre:

  • Arrendamiento directo: Un particular alquila una vivienda a otro particular.
  • Subarriendo: El arrendatario (persona física) alquila a su vez esa vivienda a una sociedad, por ejemplo, su propia SL.

En cada caso, la ley establece obligaciones fiscales diferentes, especialmente en lo relativo a la obligación de practicar retención y a la calificación de los ingresos obtenidos.

Según la Ley 35/2006 del IRPF:

  • Arrendamiento entre particulares: El propietario que alquila a una persona física obtiene rendimientos del capital inmobiliario (art. 22). Si el arrendatario no actúa como empresario, no está obligado a practicar retención.
  • Subarriendo a una sociedad: Si el arrendatario subarrienda la vivienda a una sociedad, los ingresos que percibe se consideran rendimientos del capital mobiliario (art. 25.4.c). En este caso, la sociedad que paga el alquiler sí está obligada a practicar retención.

Requisitos y condiciones para aplicar la retención en el subarriendo

La obligación de practicar la retención del 19% sobre el importe del subarriendo recae en la sociedad limitada, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

  • El subarrendador es persona física: No realiza actividad económica con el subarriendo (no tiene empleados contratados para gestionar el alquiler).
  • El subarrendatario es una sociedad: Es decir, una persona jurídica que paga el alquiler.
  • El inmueble se destina a fines distintos a vivienda de empleados: Por ejemplo, alquiler de corta estancia o explotación turística.

Importante: Si la sociedad destinara la vivienda a residencia de empleados, podría aplicarse una excepción a la obligación de retener. Pero si se dedica a alquileres de corta estancia, la retención es obligatoria.

Situaciones en las que NO se aplica la retención (y posibles errores)

Existen casos en los que no hay obligación de practicar retención en el alquiler o subarriendo de viviendas. Es fundamental conocerlos para evitar errores:

  • Arrendamiento entre particulares: Si el propietario alquila directamente a una persona física que no actúa como empresario, no hay obligación de retener.
  • Subarriendo a sociedad para vivienda de empleados: Si la sociedad utiliza la vivienda como residencia habitual de sus empleados, podría no haber obligación de retener (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF).
  • Error frecuente: Pensar que, por tratarse de un subarriendo y no de un arrendamiento directo, no hay que practicar retención. La ley equipara ambos casos a efectos de retención si el destino no es vivienda de empleados.

Ejemplo práctico

Veamos un caso real para entender cómo funciona la retención en el subarriendo de una vivienda a una sociedad limitada propia:

  • María, autónoma, alquila una vivienda a un particular. En este primer contrato, no hay retención porque María no es empresaria ni profesional.
  • María subarrienda la vivienda a su propia SL, que la explota como alquiler turístico. En este segundo contrato, la sociedad debe retener el 19% sobre el importe del alquiler.
  • La sociedad presenta el modelo 115 trimestralmente para declarar la retención practicada, y el modelo 180 a final de año como resumen anual.
  • Si la sociedad no practica la retención, la Agencia Tributaria puede exigirle el importe no retenido, más intereses y posibles sanciones.

Consejos prácticos para autónomos y empresas

  1. Revisa el destino del inmueble: Si la vivienda se destina a alquiler de corta estancia, la sociedad debe practicar retención.
  2. Emite factura correctamente: El subarrendador (persona física) debe emitir factura a la sociedad, indicando la retención del 19%.
  3. Presenta los modelos fiscales: La sociedad debe presentar el modelo 115 cada trimestre y el modelo 180 a final de año.
  4. Evita errores comunes: No des por hecho que el subarriendo está exento de retención por ser entre particulares y tu propia empresa.
  5. Consulta siempre con tu asesor: Cada caso puede tener matices según la actividad y el uso del inmueble.

Conclusión

El subarriendo de una vivienda por parte de un particular a su propia sociedad limitada, cuando se destina a alquiler de corta estancia, está sujeto a una retención del 19%. La sociedad debe practicar, ingresar y declarar correctamente esta retención ante Hacienda.

No cumplir con estas obligaciones puede acarrear sanciones y problemas fiscales. Por eso, es fundamental conocer la normativa y actuar siempre con el asesoramiento adecuado.

Resumen rápido: Claves fiscales del subarriendo a tu propia empresa

  • El arrendamiento entre particulares no lleva retención si el arrendatario no es empresario.
  • El subarriendo a una sociedad sí lleva retención del 19%, salvo que sea vivienda para empleados.
  • La sociedad debe declarar la retención en los modelos 115 y 180.
  • Emitir factura con retención es obligatorio en el subarriendo a la sociedad.
  • No cumplir puede acarrear sanciones.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Tengo que practicar retención si subarriendo una vivienda a mi propia SL para alquiler turístico?

Sí, la sociedad debe retener el 19% sobre el importe del subarriendo y declararlo en los modelos fiscales correspondientes.

¿Qué ocurre si el arrendatario inicial no es empresario ni profesional?

En ese caso, el propietario no debe aplicar retención en el primer contrato de alquiler.

¿Hay alguna excepción si la sociedad usa la vivienda para empleados?

Sí, si la vivienda se destina a residencia de empleados, podría no aplicarse la obligación de retener. Pero no es el caso si se usa para alquiler de corta estancia.